你的位置:加拿大新闻商业网 >> 新闻 >> 热点新闻 >> 加国新闻 >> 详细内容

一个经纪两头兼顾 楼花转让如何避险?

发布: 2017-8-26 03:29 |  作者: - |   来源: 都市地产 | 

房地产投资,常常会涉及到楼花转让。本期就让我们聊聊,在转让楼花过程中,是否需要聘请律师?法律上有什么需要注意的手续?是否存在经纪的双重代理?应该付多少经纪佣金?这些也许是考虑转让楼花的投资客应该注意的问题。

      买家通过某位房地产经纪从发展商手中购买了楼花,在转让时往往会请同一位经纪代理卖出,这是否涉及双重代理呢?

  买楼花与转让是两宗地产交易

  万通地产公司负责人、地产经纪段晓东在接受《都市地产》记者专访时表示,“双重代理”的问题在楼花转让的过程中并不存在。因为楼花购买与楼花转让,尽管没有真实的房屋转手,但也不属于同一宗房地产交易。 “你买楼花的时候我是你的买方经纪,建筑商有其卖方经纪。你买到的楼花其实就是一个合同。当你想要转手已有的楼花时,你已经变成了合同的所有人。你再找到我作代理要把这个合同卖出去,这个时候你的身份变了,我的身份也变了。你变成了合同的拥有者,我则变成了卖方经纪。作为卖方经纪,我有权在市场上寻求一个买方经纪或潜在买家,这种情况实际上和二手房的买卖是一样的道理。我帮你找到一个客人,但是我不一定做这个客人的经纪。我只做你一个人的经纪。”

1-38-700x465.jpg

  多伦多地产经纪 段晓东

  段晓东表示,安省房地产监管委员会(RECO)一直对同一位经纪代表买卖双方的情况有很严格的规定。 “地产经纪学习的第一门课程,就是讲客户和经纪之间的关系。买卖二手房以前一直有双重代理这个问题,我个人认为,在之前房地产市场火爆的情况下,特别多买房子的人认为,我不找卖房经纪就根本买不到房子,这才加剧了客人直接往挂牌经纪处流动的现像。否则的话,对于买房的客人来说,他们本身是不需要直接去找挂牌经纪的。楼花的转手也是同样,通常来说,楼花不允许上MLS挂盘。但是很幸运,我们地产经纪现在的信息渠道还比较多,比如说有微信,或者像我这种一直卖 condo楼花的经纪,手里掌握着许多买condo楼花的客人。因此我很容易就能直接帮你找一个可以接手的客人。这个和原先二手房市场非常火爆、去找一个挂牌(listing)经纪的驱动性是不一样的。那个是不找挂牌经纪就买不到,现在变成两方经纪合作,原因是我有更多的客户息。假如我在市场上发了微信,有人找到我想买这个转手的楼花,那我就和他一起做了。对方客人也有自己的经纪,就变成了双方合作。”

  对于正在公众咨询阶段、禁止在同一宗交易中买家、卖家经纪出自同一经纪公司的修例,段晓东认为一旦通过新法案,在转让楼花的过程中这种情况也很容易避免。 “我觉得现在的信息这么快,同一公司地产经纪传递信息的模式已经被取代。比如说我有一个盘要卖出去,我的公司有40个经纪,而我的一个微信群组里就有 500个经纪,你说哪个更容易呢?所以找到一个外公司的地产经纪合作完成交易并不难。”

  转让楼花的经纪佣金

  针对楼花转让中涉及到的对地产经纪佣金的支付,段晓东表示这个数字相对灵活。 “实际上在地产交易中,佣金的收取完全是经纪的个人行为。通常我跟客人收取佣金时,我认为要着重看当下的市场。楼盘开发商仍有剩余单位在卖,与市场上已经没有在卖的单位的情况肯定有些不同。如果挂牌作为卖楼花的经纪,行业惯例佣金平均标准都要在4.5%以上,双方经纪协商分享。通常来说是一人一半,或者 2.5%给买方,2%给放盘的卖方经纪。我作为一个经纪或者经纪公司,如果我愿意以0佣金卖房子也是完全可以的,很多人在帮助朋友亲戚买卖的时候会这样做。如果有人愿意付8%的佣金也可以,没有人会干涉。这是市场行为,每个经纪佣金的收取和当时的地产形势、房屋要价、服务时间还有经纪的经验都有关系。比如说楼花很不好转让的时候,会多收佣金。假如现在这个楼花很火,有很多人想要,我收1%的佣金但是不用花很多时间,一转手能卖出去,相对容易我也会做。但如果这个楼花很难卖,我要打100个电话,登好多广告,花很多力气,还不见得能卖得掉,给2%佣金我也不见得能赚到这个钱,我就要考虑更多了。”

  转让楼花需要律师吗?

  转让尚未建成的楼花与交割新楼、转让二手房上也有一些不同的地方。对此,段晓东表示,“在法律上来讲,转让楼花也是要找律师。通常从接手的买方来说,他们需要做的工作更多。因为楼花一旦转卖出去,卖方肯定很清楚,从建筑商那里买到,到他卖的这个过程当中,当时是怎么回事、中间有什么事和现在是怎么个情况,他是一手,一定最清楚。但对接手的人来说,相对信息就没有那么公开了,因为再找建筑商也不能完全知晓当时的情况。从这个角度来看,对于购买转手楼花的人来说,更需要他的经纪把各方面的信息和情况弄清楚。因为卖家卖完就完了,对卖家来说就是拿到钱。但买入的买家,有很多信息是缺失的,应该多做点功课。”

  至于在转让楼花时是否一定需要律师的介入,段晓东表示这个不一定。 “大部分建筑商有自己的表格供转让的人签署,也不需要非通过律师才能完成这个步骤。但有时候人们之所以需要律师,是因为买卖双方对交易,尤其是钱并不放心。例如咱俩说好了你把楼花转让给我,在建筑商处签字的那一刻,这个楼花就不是你的了。但如果签了字,你还没收到钱,你之后怎么跟我去要这个钱就不好说了。需要律师做undertaking,没有律师就意味着你有风险。如果我要转让楼花给我弟弟和转给不认识的人,在开发商眼里完全没有区别,但在我眼里就不一样了。转给弟弟我俩可以直接去开发商那里签字,到时候把钱算一下。但若转让给陌生人,还是要把钱放到律师账户里Hold一下,这就是律师存在的必要性。一般我会建议客户如果卖给不熟悉的人,要通过律师做这些。”

2-32-700x525.jpg

  多伦多地产律师王彩虹

  多伦多房地产律师王彩虹在接受《都市地产》记者访问时称,“我觉得在楼花转让时,最主要的就是在建筑商那里能变更名字就好,没有律师的介入也没有太大问题。当然双方还是要有经纪。如果是买家卖家经纪之间都熟悉,定金那一部分是在经纪公司手里,是安全的。交给建筑商的定金是原始买家直接支付给建筑商,作为接手转让的买家,还要交给原始买家一部分购买楼花的定金,这笔定金也是在经纪公司里面存着,等到建筑商都同意更名了,改完名才会release定金。”

  王彩虹表示已经注意到很多人在转手楼花时都没有律师经手,她本人的律师事务所接手的楼花转让案子相对较少。 “从律师的角度讲,稳妥起见,所有地产交易通过律师经手会好一些。但是对于客人来说,多一道手续就多一份费用。我目前接转楼花的案子很少,因为转楼花没有确定的流程,每一单的情况都有所不同。在有些情况中,需要律师付出的工作量也比较大。找律师对于双方的权利来说更有保障。楼花的合同里有很多条款,与通常的买卖合同是不同的。有律师介入当然是更牢靠。但是从买卖双方的角度来讲,他们的全部目的就是把这个名字转了。从这个角度来讲,只要这个目的达到了,中间的过程多简单或多复杂可能他们也不会在意。”

  至于转让楼花聘请律师介入的收费,王彩虹则表示,“这个不像别的买卖,大家都有一个大概的市价。转让楼花就没有市价,各个律师事务所有自己的报价。很多人认为律师的收费是根据楼价而定,这是因为我们根据房屋市场价格收取的是最后交接时的Title insurance、closing cost等,这些费用都与房价相关,但是转楼花完全不涉及这些。一般来说我处理转让楼花的法律费用收费在1千元左右。最关键的问题是转让楼花没有标准化,每一个案子都会不同,律师要考虑的点也不同。按标准化的流程去做会有疏漏,所以在转让楼花上,我从来不交给助理去做,都是本人去盯,涉及到转让一方和受让一方的不同立场会应用不同的考虑点。”

  转让楼花涉及的税务

  转让楼花涉及到的税务问题相对简单。段晓东称,“只要转楼花,新接手的买家就要负责缴纳HST,交楼后依情况再申请退税。卖楼花的人,盈利应该自行申报,缴纳所得税。转让楼花因为没有最后closing,没有土地转让税的问题,也没有15%的海外买家税(NRST)。”

  王彩虹强调,“转让楼花中的土地转让税这一项,因为没有最终交接,所以不涉及。海外买家税也是在最终交接的时候收取。因此海外买家一定要记住,即便接手了楼花转让暂时不用缴纳海外买家税,如果是海外居民,在楼盘最后交接的时候依然需要缴纳15%的税项,应提早做好安排。”

  有人认为楼花尚未在政府部门登记,转让楼花所赚得的款项是否可以免除付税?王彩虹称,“楼花的转出一方赚得的钱算作个人收入,要根据法律规定纳税,应当自行申报。很多人抱有逃税的念头,这样的风险是很大的。税局现在查的很严,我不建议大家违反法律规定,被打击的力度很大。税局会从建筑商那里开始查,建筑商是有最初买家的原始记录的。原始买家是谁、最后的买家是谁,税局一查就知道,也一直在盯着。任何事情都是有痕迹、有迹可查的。这个绝对是不能越的雷池。”

打印 | 收藏此页 |  推荐给好友 | 举报
上一篇 下一篇
 

评分:0

发表评论
seccode 换一个
查看全部回复【已有0位网友发表了看法】